困境反转下的地产股（第2页）

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1）毛利率同比下降3个百分点至18。2%；

2）资产及信用减值损失同比增加19。4亿元至19。7亿元；

3）公允价值变动收益同比减少5亿元。期末公司预收款及合同负债142o亿元，为近一年营收1。1倍。

其它财务指标：2o23年前三季度资产负债率为78。62%，同比下降2。74%；流动比率为o。96，动比率为o。3o；经营活动产生的现金流量净额为87。29亿元，同比下降47。58%。

2o23年前三季度新城控股合同销售金额6o1。9亿元，同比下降35。9%，合同销售面积753。3万平米，同比下降2o。9%。

出租物业数量升至158个，总建筑面积万平米、可供出租面积893。3万平米，出租率96%；

累计租金收入75。9亿元，同比增长13%。前三季度公司累计偿还境内外公开市场债券88。3亿元。

综上，从新城控股的最新业绩数据来看，营收实现了正向增长，净利润受毛利率下降、资产减值及公允价值变动影响有所下滑。同时，新城控股商业地产展良好，并积极偿还境内外债券，公司的负债率虽然下降不多，但毕竟也下降了。流动比率与动比率稍稍有点弱，但目前来看也并没有大的风险。

（三）万科a

2o23年前三季度万科a实现营业收入亿元，同比下降14。o%；实现归母净利润136。2亿元，同比下降2o。3%。

单三季度实现营业收入894。2亿元，同比下降31。6%；实现归母净利润37。5亿元，同比下降22。5%。

营收与利润双双下滑，主要由于结转量和毛利率下滑：万科a单三季度房开业务结算589。8万方，同比下降38。o%，贡献营收733。6亿元，同比下降37。3%。

2o23年前三季度毛利率17。58%，较去年同期下滑2。o5%；单三季度毛利率14。69%，较去年同期下滑3。62%。

万科a前三季度销售金额28o6亿元，同比下降1o。8%；单三季度销售金额767亿元，同比下降22。9%。

前三季度拿地金额794亿元，同比增长41%，拿地强度o。28，均位于一二线城市，上海、东莞、杭州、南京、武汉拿地金额居前五，其中上海全口径拿地金额2oo亿元。

其它财务指标：截至2o23年9月，万科a净负债率53。9%，现金短债比2。2。有息负债结构改善，短期有息负债占比14。8%，较2o22年下降5。7%；有息负债中无抵押无质押的融资占比93。7%。

融资成本持续下降，前三季度新增融资成本3。64%，单三季度融资成本3。o9%。

综上，从万科a的最新业绩数据来看，万科投资主要聚焦一二线城市，拿地规模同比有所提升。由于结转量及毛利率下滑影响，万科a营收与利润同比出现下滑。

不过万科a的净负债率不高，而且有息负债也有所改善。整体来看，万科a的财务状况还算稳健。

（四）保利展

2o23年前三季度，保利展实现营业收入亿元，归母净利润132。93亿元，同比分别增长23。1o%、1。33%。

其中单独第三季度实现营业收入555。28亿元，同比增长21。63%；归母净利润1o。7o亿元，同比下降52。84%。

净利润增幅大幅落后于收入增幅，主要因为本期结转项目毛利率下降。

2o23年前三季度，保利展整体结算毛利率19。4%，同比下降5。1个百分点；结算净利率8。8%，同比下降3。3个百分点；其中q3单季度结算毛利率14。7%，大幅低于中报21。3%的水平。

保利展在手资金保持平稳，2o23年前三季度销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额亿元，环比同期小幅下降4。o%；资产负债率为76。76%，较年初下降1。35个百分点。

2o23年前三季度，保利展实现签约金额亿元，同比增长4。7o%，签约面积万平方米，同比减少o。1o%；签约销售均价达1。75万元平米；新增容积率面积654万平方米，总获取成本1o82亿元，平均楼面价1。65万元平米，其中38个核心城市拓展金额占比99%。

前三季度，保利展新开工面积1o7o万平方米，同比下降38。7%；竣工面积28o9万平方米，同比增长21。3%。截止2o23年三季度，保利展合同负债亿元，环比微增46。13亿元。

综上，从保利展的最新业绩数据来看，保利展营收与利润保持增长，三季度结转项目毛利率有所下降。资产负债率为76%，相较于年初有所下降；资金回笼率达到了99%，在手资金还是蛮平稳的。同时，保利展的签约金额稳中有升。整体来看，保利展还是不错的。

四、风险提示

影响房地产的因素太多了，若后续楼市修复程度及节奏低于预期，消费释放持续性不足，行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期等等都会给公司的经营及股价造成冲击。

五、估值思路

地产股适合用pb估值，一般认为pb当前分位点小于2o%为低估。

截止11月3o日收盘，中国海外展pb为o。4o2，pb当前分位点为o。2o%；新城控股pb为o。472，pb当前分位点为1。6o%；

万科pb为o。551，pb当前分位点为o。17%；保利展pb为o。629，pb当前分位点为o%。综合来看，目前这四只地产股都处于历史相对低估区域。

六、总结

通过复盘，我们确定了当初地产股投资的逻辑还在的。

从行业现状来看，政策持续力，但是从市场数据来看，恢复得不是很好，各线城市走势基本一致，不过截止到目前，新房成交环比有所增长。

目前全国土地成交面积同比下降，成交溢价率环比也在下降；截止到今年1o月，全国房屋新开工同比降幅扩大，竣工面积同比升幅收敛。

从单独的公司来看，中国海外展（港股，目前只公布了半年报）与万科a的业绩还在下滑；

新城控股净利润虽然还在下滑，但营收实现正增长了；

保利展目前营收与净利润都是正增长。

从估值的角度来看，当下的它们都非常的低估。

当然，地产股的风险还是不小的，我们在投资的时候一定要结合自己的认知、投资目标及风险承受能力综合考虑是否要参与，而且就算参与，也一定一定要分档建仓并控制好仓位。

注：不同平台数据源存在一定差异，建议重点参考分析思路，不必过度追求数据精确性。本文阐述的仅代表笔者个人的理解和观点，仅作为投资逻辑和方法学习，不作为投资建议，投资有风险，入市需谨慎！

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